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부동산 경매는 부동산을 저렴한 가격에 매입할 수 있는 매력적인 투자 방법입니다. 하지만 성공적인 경매 투자를 위해서는 철저한 사전 조사가 필수입니다. 그중에서도 임장은 경매 물건의 실제 상태를 확인하고, 투자 여부를 결정하는 데 중요한 역할을 합니다.
1. 임장의 정의
임장은 부동산 경매 물건을 직접 방문하여 현장을 조사하는 것을 말합니다. 임장을 통해 경매 물건의 위치, 주변 환경, 건물의 상태, 내부 구조 등을 직접 확인할 수 있습니다.
2. 임장의 중요성
임장은 경매 투자의 성공 여부를 좌우하는 중요한 요소입니다. 임장을 통해 다음과 같은 정보를 얻을 수 있습니다.
● 경매 물건의 위치와 주변 환경
● 건물의 노후도 및 상태
● 내부 구조 및 평면도
● 미납 관리비 및 부채
● 혐오 시설 및 주변 법규
이러한 정보를 바탕으로 경매 물건의 가치를 정확하게 평가하고, 투자 여부를 신중하게 결정할 수 있습니다.
3. 임장 준비
● 임장을 할 때는 다음과 같은 준비를 하는 것이 좋습니다.
● 경매 물건의 등기부등본, 감정평가서, 입찰공고문 등 관련 서류를 미리 준비합니다.
● 임장 시 필요한 도구(카메라, 메모지, 펜 등)를 준비합니다.
● 임장 일정을 미리 잡고, 주변 교통 상황을 확인합니다.
4. 임장 절차
임장은 다음과 같은 순서로 진행됩니다.
● 경매 물건의 위치를 파악합니다.
● 경매 물건의 주변 환경을 살펴봅니다.
● 건물의 외부 상태를 확인합니다.
● 건물의 내부 상태를 확인합니다.
● 임장 후 조사 내용을 정리합니다.
5. 경매 물건 주변 환경
경매 물건의 주변 환경은 투자 수익률에 중요한 영향을 미칩니다. 경매 물건 주변에 공원, 학교, 병원 등 편의 시설이 잘 갖춰져 있다면, 임대 수익률이 높아질 가능성이 높습니다. 반대로, 경매 물건 주변에 혐오 시설이나 공해 시설이 있다면, 임대 수익률이 낮아질 수 있습니다.
6. 건물의 외부 상태
건물의 외부 상태는 건물의 노후도와 상태를 판단하는 데 도움이 됩니다. 건물의 외벽이 균열이 있거나, 페인트가 벗겨져 있다면, 건물의 노후도가 높을 가능성이 높습니다. 또한, 건물의 지붕에 누수가 있거나, 창문에 깨진 유리가 있다면, 건물의 상태가 좋지 않을 수 있습니다.
7. 건물의 내부 상태
건물의 내부 상태는 경매 물건의 가치를 결정하는 데 가장 중요한 요소입니다. 건물의 내부 구조와 평면도를 확인하고, 벽지, 바닥, 가구, 설비 등의 상태를 꼼꼼히 살펴봅니다. 또한, 미납 관리비가 있는지, 과부하 단지인지 여부도 확인합니다.
8. 임장 후 조사 내용 정리
임장 후에는 조사 내용을 정리하여 보관하는 것이 좋습니다. 조사 내용을 정리하면, 향후 경매 물건을 평가하거나, 투자 계획을 세우는 데 도움이 됩니다.
9. 임장 꿀팁
임장을 할 때는 다음과 같은 꿀팁을 참고하면 도움이 됩니다.
● 임장 시에는 혼자 가는 것보다 전문가와 함께 가는 것이 좋습니다. 전문가의 도움을 받으면, 경매 물건의 가치를 보다 정확하게 평가할 수 있습니다.
● 임장 시에는 카메라를 꼭 가져가서, 건물의 외부와 내부 상태를 사진으로 남겨둡니다. 사진은 향후 경매 물건을 평가하거나, 투자 계획을 세우는 데 중요한 자료가 됩니다.
● 임장 후에는 조사 내용을 정리하여, 경매 물건의 장단점을 비교하고, 투자 여부를 신중하게 결정합니다.
부동산 경매 임장은 성공적인 경매 투자를 위한 필수 과정입니다. 임장을 통해 경매 물건의 실제 상태를 정확하게 파악하고, 투자 여부를 신중하게 결정하세요.