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최근에 경매 입찰 보실 때 실수하시는 분들이 많아서 오늘 영상을 준비했습니다. 법원에 실수했다고 아무리 빌어도 내가 낸 보증금은 돌려받지 못합니다. 세 가지 사례 준비해 보았는데요, 오늘 보여드리는 사례는 실제 있었던 자리입니다.
1. 입찰 금액 실수
입찰 금액을 잘못 적는 실수는 생각보다 흔합니다. 실제 사례를 보겠습니다.
✅ 사례 1: 제주 경매 물건
- 감정가: 2억 3천만원
- 최저가: 5,500만 원
- 입찰 보증금: 500만 원
- 낙찰가: 5억 6,514만 원 (감정가 대비 245%)
이처럼 실수로 너무 높은 금액을 적으면 보증금을 돌려받지 못하고 날리게 됩니다.
✅ 사례 2: 또 다른 제주 물건
- 감정가: 2억 5,700만 원
- 최저가: 1억 7,990만 원
- 낙찰가: 23억 원 (800%)
이러한 실수는 자주 발생하며, 반드시 입찰 전에 금액을 정확히 확인해야 합니다.
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2. 물건 번호 분석 실수
경매 물건이 많을 경우 혼동하기 쉬운 부분입니다.
✅ 사례: 부산 대청마루 오피스텔
- 403호와 405호 혼동
- 감정평가서에 표시된 현황을 정확히 확인하지 않아 발생한 실수
- 낙찰 후 잔금 미납으로 경매가 다시 진행됨
감정평가서에 있는 정보를 반드시 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 "현층"이라는 개념을 이해하고 실제 등기부등본과 비교해야 합니다.
3. 권리분석 및 시세분석 실수
가장 흔한 실수입니다. 권리분석과 시세분석을 제대로 하지 않으면 큰 손실을 볼 수 있습니다.
✅ 사례: 부산 서부지원 아람빌리지
- 감정가: 4,700만 원
- 최저가: 3,000만 원
- 전세권: 9,000만 원 (인수해야 하는 금액)
- 시세: 8,500만 원
결국 낙찰을 받더라도 전세권 9,000만 원을 추가로 부담해야 하는 상황이었습니다. 시세 분석을 제대로 하지 않으면 낙찰받은 후 예상치 못한 손실을 입을 수 있습니다.
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📌 결론: 부동산 경매 실수를 방지하는 방법
부동산 경매는 한 번의 실수로 인해 수천만 원에서 많게는 수억 원까지 손해를 볼 수 있는 투자입니다. 따라서 철저한 준비와 주의가 필요합니다. 다음은 부동산 경매에서 절대 하지 말아야 할 실수와 이를 방지하는 방법을 정리한 내용입니다.
✅ 1. 입찰 금액 실수를 방지하는 방법
● 입찰 전, 최소 3번 이상 입찰 금액을 확인하세요.
- 입찰서 작성 후 한번, 제출 전 다시 한 번, 제출 직전 최종 확인.
● 컴퓨터 입력이 아닌, 수기로 작성하는 경우 숫자를 더 꼼꼼히 확인하세요.
-자릿수를 잘못 적거나 0을 하나 더 추가하는 실수가 많음.
● 가능하면 경매 전문 컨설턴트 또는 공인중개사와 동행하여 이중 체크하세요.
- 혼자서 입찰할 경우 실수 위험 증가.
✅ 2. 물건 번호 및 감정평가서 분석 실수를 방지하는 방법
● 경매 물건이 여러 개일 경우, 반드시 정확한 물건 번호를 확인하세요.
- 같은 건물 내 여러 호실이 경매에 나오는 경우, 현황을 착각하는 사례가 많음.
● 감정평가서의 "현층" 정보와 등기부등본을 비교하세요.
- 감정평가서에 '현층'이 다르게 기재될 수 있으므로 현장 방문 필수.
● 법원 자료뿐만 아니라 실거래가 및 공인중개사 의견도 반영하세요.
- 감정가가 낮게 설정된 경우 실거래가와 차이가 발생할 수 있음.
✅ 3. 권리분석 및 시세분석 실수를 방지하는 방법
● 전세권, 임차인 정보, 선순위 채권을 철저히 분석하세요.
- 낙찰 후 추가 비용 부담 여부를 반드시 확인해야 함.
● 세금 체납 여부를 확인하세요.
- 당해세(국세, 지방세)는 선순위 권리로 낙찰자가 부담해야 할 수도 있음.
● 낙찰가와 실거래가를 비교하여 적절한 입찰가를 설정하세요.
- 주변 시세보다 높은 금액으로 낙찰받을 경우, 손해를 볼 가능성이 큼.
✅ 4. 현장 방문 및 실사 필수
● 반드시 현장을 직접 방문하여 건물 상태를 확인하세요.
- 감정평가서만 믿고 입찰하는 것은 위험함.
● 임차인의 실제 거주 여부 및 점유 상태를 체크하세요.
- 명도가 어려운 경우 추가 비용이 발생할 수 있음.
● 입찰 전, 해당 지역의 부동산 전문가 또는 공인중개사에게 상담받으세요.
- 지역 부동산 시세와 시장 흐름을 확인하는 것이 중요함.
✅ 5. 명도(집 비우기) 관련 법적 절차 이해
● 낙찰 후 임차인이 거주 중이라면 퇴거 절차를 확인하세요.
- 임차인이 강제집행을 거부할 경우, 명도소송이 필요할 수 있음.
● 명도비를 지급해야 하는 경우를 대비하세요.
- 일부 임차인은 퇴거를 조건으로 명도비(이사비)를 요구할 수 있음.
✅ 6. 전문가 상담 및 컨설팅 활용
● 경매 경험이 부족하다면 전문가의 도움을 받으세요.
- 법무사, 공인중개사, 경매 컨설턴트 등을 활용하면 실수를 줄일 수 있음.
● 권리분석이 어려운 경우, 변호사 상담을 고려하세요.
- 복잡한 권리관계(근저당권, 가압류, 법정지상권 등)는 법률 전문가의 조언이 필요.
부동산 경매는 철저한 준비가 필수입니다. 한순간의 실수로 보증금을 잃거나 예상치 못한 추가 비용을 부담해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 입찰 전, 물건 분석, 권리 분석, 시세 분석을 철저히 진행하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.
안전한 경매를 위해 충분한 공부와 사전 조사를 거친 후 신중한 입찰을 진행하시길 바랍니다.